2015年2月21日

保険料に多額の家計費を使っていませんか？

ご家族のとって必要な保障の種類・金額を明確にし、適切な商品を選ぶことで、保険料をおさえ、より一層の安心を得ることが出来ます。現状のままで行くことも含めて定期的にチェックしましょう。

加入時に「適している」という判断で加入した生命保険であっても社会、経済、家庭、環境などの変化によって見直しが必要になることがあります。

生命保険・損害保険加入相談

FPミクスルパートナーズでは、まずお客様の現在加入している保険商品を分析し、保障内容をきちんとご理解いただきます。

しかし、思っていた保障内容と違っていたり、将来上昇する保険料が大きな負担になるといったことが問題になることがあります。

そのためにも、現在加入の保険の良い点と悪い点をしっかり理解し、改善の必要があれば検討していくことをお勧めいたします。

相談例

• 加入中の保険と同様のプランでもっと安くなる保険がないでしょうか。
• 今加入している保険が本当に自分にあっているのか見てほしい。
• たくさん保険に加入していて、内容がよくわかりません。適切な保険の加入について相談したい。
• 友人が病気で入院・手術をしてお見舞いにいきました。これまでは保険に無頓着でしたが、自分の保険のことをきちんとしておきたいと思いました。医療保険や傷害保険について教えてください。
• 死亡保障はどのくらいあればよいでしょうか。
• 来月、来年保険料が上がってしまうのですが、このまま更新していいのでしょうか。
• 入院の保障を一生涯のものにしたいのですが、どの保険会社が良いのでしょうか。
• 老後の資金準備として個人年金保険を考えています。これで良いでしょうか。
• 専業主婦ですが保険に加入するとしたら、どんな保険が良いでしょうか。
• 女性疾病特約を付けないと女性特有の病気になったときに保険金はおりないのでしょうか。
• 独身のOLです。どんな保険に加入すれば良いですか。
• 子供が生まれたので保険の見直しをした方が良いでしょうか。
• 子供の保険は必要ですか。
• 結婚を機会にこれからのライフプランを考えて保険加入を検討したいのですが。
• 住宅を購入することになりました。住宅ローンの返済が始まるので、この機会に生命保険を見直しておきたいとおもいます。また、火災保険、損害保険もどんな会社のどんな商品が良いのか聞きたいと思います。
• 葬儀費用の準備を保険でしたいのですが。
• 公的年金に不安があります。自分でも年金を準備していきたいと思います。具体的にどのようにしていけば良いでしょうか。
• 相続税や遺産分割について、そろそろ考えておきたいと思います。相続のために保険を活用するメリットを教えてください。
• 来月出産予定です。子供が生まれたら、死亡保障をしっかり確保しておきたいと思います。同時に子供の教育資金の積み立てについても、気になります。具体的な金額やどうすれば良いかを相談したいのですが。

見直し相談の流れ

• STEP 1

  現在の保障内容の分析・説明 保険証券を元に加入中の保険の種類、保障の対象、保険期間、将来の保険料上昇、解約返戻金の有無などを性格に理解できます。

• STEP 2

  必要保障額の計算 万が一の時の公的保障（遺族年金）がどのくらい支給されるかを知った上で、本当に必要な死亡保障の保険金額である「必要保障額」を知ることが出来ます。これにより、ムダな加入を見直すことが出来ます。 目的加入の目的に合っているか。 保険金額死亡保障：必要保障額に過不足は無いか。
  医療保障：健康保険の高額療養費と併せて過不足は無いか 保険期間保障が必要な時（何歳）まで続くか。 保険料払込期間はいつまでか。更新後の保険料はいくらか。将来的に支払いの無理はないか。 返戻金解約返戻金・満期保険金は思っていたとおりの額か。
  貯蓄性を求めていた場合、返戻率はどの程度か（子供保険・学資保険など）

• STEP 3

  必要な保障の種類・期間の設定 本当に必要な保障に絞り込むことで、保障の効果を高め保険料を抑えることが出来ます。

• STEP 4

  組み合わせプランの作成 公正・中立な情報の元に最も経済的な保険が選択できます。 必要な保障に最もマッチする保険タイプの組み合わせがその場で分かります。

• STEP 5

  ポイント ・安い保険よりムダな保険をやめる。
  ・保険に入らないという選択もある。
  ・保険の「セカンドオピニオン」として相談できます。

住まいの上手な売却方法

自分が家を売ろうと思ったときには具体的な情報が得られないため、「どこに頼んだらいいんだろう」「手続きが分からない」というようなことを考えてしまいます。まず、初めに

実例や事情をよく知ること。

売却されている周辺の物件情報をインターネットや業者から集めましょう。売る側の努力しだいでその成果が大きく変わることがあります。

良い仲介業者を選びましょう。

特に注意が必要なのは高い査定価格を提示する業者が良い業者という訳ではないということです。最初に期待させておいて、後から落胆させるのは本来の専門家ではありません。

つらいアドバイスであっても正直に説明してくれるところが本当のプロだと思いますが如何でしょうか。そして、更に大切なことは中古住宅であれば建築に詳しい業者を選択するべきです。建築に精通していない業者に依頼し、後でトラブルが発生する可能性が多くなります。

また、土地に関しても建築法規や民法などの法律に詳しい業者でないと売主も買主も大変な苦労をすることがあります。

住まいの情報を出来るだけ多く出すこと。

もしあなたが購入者だとすれば、説明書の付いている商品と付いていない商品では、どちらを選びますか。

例を挙げると「各設備の取り扱い説明書」「建物図面」「保証書」「町内会報」その他、「近隣の住宅地図」等があればこの家の利便性をアピールできるかも知れません。

また、買主にとっても後々の増築やリフォームに役に立ちますから売主は出来る限りの資料を用意して売却に望んだほうが良いようです。

きれいな状態で見てもらうこと。

事前に整理整頓をしておきましょう。窓や水回りの掃除、照明器具の交換、、床のワックス掛けなども印象は良くなります。

最後はリフォームです。どうしても古い建物で全体が見劣りするときはリビングだけでもリフォームすることも効果があります。

見学に来た方を温かく迎えること。

見学に来る方は、お住まい当時の自分だと思ってください。期待と不安がいっぱいです。ぜひ温かく迎えてください。購入の決断の決め手になるのは最後は人なのです。

売却時の交渉に幅を持たせるには？

不動産売却（住宅売却）時には、購入以上に複雑な要素が絡み合ってきます。それは、

「売り方」
「タイミング」
「税金」
「住宅ローンの切り換え」
「トラブル回避」

など購入以上に注意しなければならないことが多いことです。

逆に考えてみると、ちょっとした工夫・方法を知っていることで、交渉を有利に運ぶことが出来るということではないでしょうか。

そんな時は私たち不動産の売却のプロ（専門家）にお任せください。私たちは必ずお客様のお役にたてることをお約束します。

お問合せ・ご相談フォーム

例えば以下のような方法が住宅売却時の交渉に幅を持たせます。

• 「売り方」を工夫することによって1割高く売る方法
• 「タイミング」を工夫することによって無駄な出費を100万円減らす方法
• 「税金」の知識を知っていれば80万円の節税が出来る方法
• 「住宅ローンの切り換え」のツボをおさえることにより希望額どおりに新規に借りられる方法
• 「トラブル回避」のポイントを理解しておけば余計な労力をなくせる方法

• STEP 1

  ご売却のご相談 売却価格の適正な査定や売り出しのタイミングなど、お客様のご要望にあった売却をお手伝いいたします。

• STEP 2

  ご売却不動産の調査 不動産の早期売却のために、長所、短所を正確に把握できるように調査いたします。

• STEP 3

  売買物件の査定 不動産の現状を把握し、市場の流通性を分析した上で、価格を査定いたします。
  価格査定、市場調査、手取り額試算、売却、交換、買い換え、一部売却、借地・底地の整理・交換、買い取り、同時売却

• STEP 4

  媒介契約の締結 お客様との間で締結される売却活動依頼の契約です。媒介契約の種類によって活動内容が異なります。

• STEP 5

  売却活動 チラシやオープンハウスなどを利用して、様々な広報活動を積極的に行います。

• STEP 6

  ご案内 売却不動産のセールスポイントをしっかりと買主様に説明します。

• STEP 7

  売却活動の状況報告 広報活動の経過報告を致します。

• STEP 8

  購入申し込み 買主様より購入申し込みをいただきます。

• STEP 9

  不動産売買契約の締結 購入希望者と売却条件の打ち合わせを行い、また買主様の住宅ローンの手続きのお手伝いも行います。両者ご納得の上で売買契約を締結いたします。

• STEP 10

  物件の引渡し準備・抵当権等抹消手続き 抵当権等のローン残債がある場合、金融機関と事前に協議し、問題があれば先に手続きを行います。

• STEP 11

  引渡し前の現地立会い 引渡し後のトラブルが無いよう、売主様・買主様双方に立会いと、確認をしていただきます。

• STEP 12

  残代金の受領と物件の引渡し 買主様より売買代金を受け取り、登記を申請すれば不動産の引き渡しです。

• STEP 13

  確定申告 居住用不動産の特別控除や事業用資産の買い換えの特例など、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間で税務署に申告する必要があります。

相続対策は、ライフプランの最終を飾ります。

残された遺族が安心して生活できる生活保障の仕組みを整えた後、だれ（遺族）になに（遺産）を残すのかを考えることが大切です。

人が死亡するとその人の財産は相続人に継承されますが、遺産よりも借金（債務）が多い場合には「相続の放棄」をすることが出来ます。放棄すると、初めから相続人でなかったものとみなされます。その結果、遺産も借金（債務）もどちらも継承しないことになります。

もし、故人（被相続人）の借金を含めた遺産が正確にわからない場合は、故人から継承する相続財産の限度で故人の債務の支払いをするという留保つきの「限定承認」というのがあります。

相続人が複数いる場合は、全員が必ず共同で行わなければなりません。「単純承認」は手続きは必要ありません（何もしないと単純承認したことになります）

相続放棄と限定承認は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に手続きを行う必要があります。

ここがポイント

3ヶ月以内手続きがに出来ない時、やらない方がいい時は「期間伸長の申立」を行うことにより、期限を延長できます。

• 遺留分

  「遺留分」とは、法定相続人が意思表示すれば、必ず遺産を確保できる一定の割合のことをいいます。遺留分の権利を持つ者は、法定相続人のうち配偶者、子ども、直系尊属（父母など）だけで兄弟姉妹には遺留分はありません。

  その割合は直系尊属のみが相続人である場合には故人の遺産の法定相続分の3分の1、その他の場合は故人の遺産の法定相続分の２分の１となります。ということは、子どものいない配偶者には、対策を行わないと全ての遺産を配偶者に残すことは出来ないことになります。

  最近の状況としては離婚、再婚、核家族化など、家族構成の複雑化により、相続での争いごとが多くなっています。一度ご自身あるいは周りの家族を考えてみてください。

• 遺産分割

  • 遺言書がある場合には遺言書に従って分割します。 （指定分割）
  • 遺言がなければ、相続人全員による遺産分割協議を行って遺産を分割することになります。（協議分割）
  • 全員の合意により遺産分割を決定します。
  • 協議がまとまらない場合には家庭裁判所に「調停の申し立て」を行います。
  • 最終的には「審判」により分割されます。

  現実には分割協議がまとまらないまま、弁護士に依頼し3年～5年にもわたって話し合いをしているケースがよくあります。

  結果的には、法定相続どおりに分割されるケースが多く、それまでの時間、人間関係のストレス、費用、資産の目減りなどを考えると大変無駄な事をしている例があります。

  相続財産のほとんどが現金であれば、分割はある程度容易ですが、不動産の場合はそうはいきません。

  例えば、不動産が複数あるのであれば、相続人同志で分けることも出来るでしょうが、その不動産の価値がそれぞれ大きく違う場合（ほとんどがこのケースです）、相続人が多数いるにもかかわらず相続財産が不動産１つだけという場合には分割が非常に難しくなります。

  相続税が掛かる方だけが相続でもめているわけではありません。最近は、税金は掛からないが分割でもめているケースが多いのも事実です。

  そのような場合に争いを避けたいがために「相続人で平等」という内容を遺言に残した場合、不動産は「共有」状態になり、売買することも活用することもままならない状態になってしまいます。

最近は財産診断を行うと建物を建てすぎたり、借金をしすぎている方が非常に多いです。納税の資金を全く考えない、分割のことを知らないで建築提案をしている業者がが多いため、こういうことになっています。

公正・中立な立場のFPとして、現状資産の問題点を様々の角度（財務、税制、法務など）から分析し解決の糸口を見つけます。お客様のご希望をお聞きし、複数のプランを提出いたします。それぞれのメリット・デメリットを財務、税制、法務、次世代の相続などを十分考慮し最適なプランをご一緒に検討し、実行支援したいと思います。

アパート経営などの場合一見、何も問題がないように見えても。土地価格下落、家賃下落、空室発生などで債務超過になっている場合があります。相談は相続が発生する前にした方が効果を発揮します。これは間違いありません。

財産の状況を把握する 「現在の財産状況がどうなのか」「相続は」「子ども達への残し方は」など、実際に相続が発生した時でないと気づかないこと沢山があります。 なかなか相談しづらい部分ではありますが、これはやはり残された者への思いやりとしてきちんと対応してください。 親からの目線、子どもからの目線そして奥様からの目線はそれぞれ違った角度があるのが現実です。

財産形成や資産の組み換え、リスクを回避するための戦略を立てる 財産形成や資産の組み換え、そしてリスクを回避するための戦略を立てることは重要です。 人によって目的は様々です。長男にたくさん残したい、寄付したい、税金を減らしたい、収入を増やしたいなど、その人によって対策は変わってきます。

適切な対策や方法論を選択しそれを実施すること 何もしないという選択肢もあります。但し、その時は「何もしない」ということをしっかりと理解し、納得した上で選んでください。 何かをやりたいが何もしない。やらないといけないとわかっているが何もしない。と言うのが一番いけません。

相続発生後相談

まず何をすべきでしょうか

• 1週間以内 死亡届の提出他
• 2週間以内 世帯主変更届の提出
  年金受給権者死亡届
  遺族年金等の変更手続き
  介護保険受給者証返却
  老人医療受給者証返却
• 3ヶ月以内 遺言の有無の確認
  相続人の確定
  財産調査及び概算評価
  相続放棄・限定承認の申立
  （借金が把握できない場合は期間伸長の申立）
• 4ヶ月以内 準確定申告（被相続人の確定申告）
  遺産分割協議
• 10ヶ月以内 相続財産の評価、測量確定
  遺産分割協議書の作成
  相続税申告書の作成
  相続税の申告、納付
• 10ヶ月以内、以降 相続財産の名義変更
  不動産等の管理、売却、その他処分
  遺留分減殺請求（1年以内）
  生命保険の受取（原則2年以内）
  相続税の還付請求（5年以内）

◎遺産分割協議がまとまらない場合のデメリットがあります。

• 何年も放置して万が一相続人が死亡したら、その家族も相続人になります。
  （関係者が増えると益々分割協議が大変になります。）
• 税額軽減などの特例が使えなくなります。
• 名義預金などが凍結されたまま、おろせなくなります。
• 不動産の価値が下がる恐れがあります。

よくあるご相談例

• 遺言書が出てきた場合はどうしたらいいのでしょうか。
• 遺産分割協議が成立後に遺言書が発見された場合はどうなるのでしょうか。
• 遺産分割にあたり、相続人の中に未成年者がいる場合はどうすればいいでしょうか。
• 親が亡くなった場合、相続放棄をしても未支給年金の請求は出来ますか。
• 父が亡くなりましたが、かなりの借金があるみたいです。相続をしたくないのですが。
• 父の遺言書が２通見つかりましたが、どちらが有効ですか。
• 遺産分割協議書で銀行預金の払い出しが出来ますか。
• 相続があったのですが、どのくらいの財産があるかわからないため銀行に聞きに行きましたが教えてくれません。どうすればいいでしょうか。
• 生命保険は相続財産になりますか。
• 親の遺言で子2人のうち、「全財産を相続させる」と指定された長男が先に死亡した場合、その遺言は有効でしょうか。

どんな家が建てたいのか、家族の間でじっくり意見をまとめておくことが重要です。

決して慌ててはいけません。家は見えないところが重要ですので、その住宅の構造・品質を理解してから契約することが大事です。

• 契約書類を完全に理解していますか。
• 住宅ローン（銀行は多数あります）から比較して、一番有利なローンを選んでいますか。
• 建物が図面やその他規定どうりに建てられていますか。
• 火災保険は比較して選びましたか。
• 値引き交渉された方は、品質に影響しない範囲の金額でしょうか。

住宅建築は比較してもなかなか分からないものです。

利益を最大に引き出し、より高品質でお得な住宅を建てられるように、建築・不動産活用に詳しいFPがお客様サイドに立った家作りのアドバイスをいたします。

相続が発生すると多くの事をしなくてはいけません。例えば、お葬式、役所などの手続き関係、残された財産をどうするか。

生前に遺言書を残しておけば、それに基づいて分割することができますが、正しい遺言書を作成していますか。

家族を守るため、大切な人を守るための条件は大丈夫ですか。場合によっては、相続しない方がいい場合もありますよ。

具体的な提案内容

• 相続税の圧縮の為の不動産企画提案（税理士との共同作業）
• 資産の見直し、組み換え
• 保険の見直し（生保・損保）
• 円満な分割対策提案（生前贈与、遺言書作成援助等）
• 土地の有効活用、事前売却、借地対策
• リスクの発見及び分析、対策

料金	55,000円～　（提案書提出、説明） （不動産が多い場合は別途資料代などの実費をご負担下さい）

各士業の先生方や各種関連業者との提携

FPミクスルパートナーズは相続により想定される多種多様な相談事に対応するため、各士業の先生方や各種関連業者との提携を交わしております。

ファイナンシャルプランナーの役割とは、公正・中立にいかにスムーズに気持ちよく引き継ぐ資産をどう分けるかを（相続人皆さん全員にお会いして）調整する仲介役です。

お客様からの相談に対してひとつの窓口ですべてが対応できることが何よりのサービスと考えています。

「どこに相談したら良いのか分からない」そんな時は迷わず私たちにご相談下さい。

	住宅を購入したほうが得なのか、賃貸で暮らしたほうが得なのか迷っています。どちらが得だと思いますか。
	どのハウスメーカーが良いでしょうか。
	木造が良いでしょうか、鉄骨の方が良いでしょうか。
	今は建てる時期としては良いのでしょうか。

このような基本的なご相談にも応じています。さらに、現在は住宅ローンの返済が出来ても、老後生活資金が不足するという方が増えてきており、社会問題化しています。私たちは事前にいくらまでの予算で立てれば良いのかを40年分の家計のキャッシュフローを計算することにより安心して住宅ローンが返済でき、老後の生活資金も確保できるようになります。

	営業担当者が地震には大丈夫だといっていますが本当でしょうか。
	住宅性能表示制度は利用したほうが良いのでしょうか。
	見積もりで漏れている金額は無いでしょうか。
	建築会社の提携ローンより有利なローンは、どのようにして選べばいいのでしょうか。

ハウスメーカーとの商談の進み具合により応じて、間取り、予算、見積もり、図面などセカンドオピニオンとした立場でアドバイス致します。

	値引き交渉したいのですが、どのように進めたら良いか教えてください。
	契約書類はこれでいいのかまったくわからないので見てほしい。
	総予算はこれで収まるでしょうか。
	つなぎ融資とは何ですか。
	この間取りは将来的に私達に合っているでしょうか。

お客様に不利な内容にならないように、工事請負契約書、保証書、設計契約書などのチェックを致します。

不動産購入相談

利益を最大に引き出し、より高品質でお得な住宅を建てられるように、建築・不動産活用に詳しいFPがお客様サイドに立った家作りのアドバイスをいたします。時にはお客様の利益にならないと判断した場合には「買ってはいけません」という場合があります。

相談例

	マンションを購入しようと考えています。いくつか候補があるのですが、どれが良いと思いますか。
	この中古住宅を購入しようとするとどの位住めるでしょうか。またリフォーム費用はどのくらい掛かるのでしょうか。
	業者さんは良い土地と言いますが、本当に良い物件かどうか自分では分かりません。
	住宅ローンを組んで今後の生活は大丈夫でしょうか。

このような基本的なご相談にも応じています。
さらに、現在は住宅ローンの返済が出来ても、老後生活資金が不足するという方が増えてきており、社会問題化しています。
私たちは事前にいくらまでの予算で立てれば良いのかを40年分の家計のキャッシュフローを計算することにより、安心して住宅ローンが返済でき、老後の生活資金も確保できるようにアドバイス致します。

	今度契約をするのですが、慣れない事なので同席してもらえますか。
	売買契約書類がこれでいいのかチェックしてほしい。
	総予算は本当にこれで収まるのでしょうか。
	この住宅の間取りは強度的にも安全でしょうか。

ご契約によってお客様に不利な内容にならないように、売買契約書や重要事項説明書など契約書類をチェック致します。現実的にはチェックした書類の80％以上に何らかの指摘事項があります。

	不動産の引渡しのとき不安ですので、同席してくれますか。
	火災保険に加入するために書類に印鑑を押すように言われましたが、本当に押してよいでしょうか。

火災保険は保険会社によって商品内容はまったく違っています。お客様の住宅に合った最も有利な火災保険をご提案いたします。マイホーム購入後も住宅ローン控除による税金還付、確定申告など必要があれば節税意識の高い税理士の先生をご紹介致します。　

住宅ローン団体信用生命保険（団信）加入による保険減額見直しも行えば、ムダな家計の出費を抑えることが出来ます。

• STEP 1

  購入の相談 ご購入の条件についてのアドバイスやご不明な点のお問い合わせなどお気軽にご相談下さい

• STEP 2

  資金計画 毎月いくらの返済でどのくらいのローンが組めるのか。購入に伴う費用はどのくらいなのか。無理のない資金計画をアドバイス致します

• STEP 3

  物件選び ご希望と資金計画に沿った物件をご紹介いたします

• STEP 4

  物件見学 ご案内いたします

• STEP 5

  不動産購入のお申し込み 購入したい物件が見つかりましたら不動産購入申込書に条件等を記入します

• STEP 6

  重要事項の説明 購入が決まりましたらご契約の前に不動産取引にあたって専門的な知識を有する宅地建物取引士が物件に対する重要な事項を書面にて説明いたします

• STEP 7

  売買契約の締結 重要事項の説明を受け、内容をご理解いただきましたら、売買契約の締結になります。契約成立時、売主様に手付金をお支払いいただきます

• STEP 8

  ローンの申し込み 住宅ローンの必要書類や申し込み方法などを説明いたします。お客様に有利なローンをご紹介いたします

• STEP 9

  引渡し前の最終確認 不動産が引き渡し可能な状態であるかを最終確認します

• STEP 10

  残代金の支払いと物件の引渡し 売買代金の支払いと同時に所有権移転登記と物件の引渡しを致します

• STEP 11

  確定申告 住宅ローン控除の適用を受ける方は住宅に入居した年の翌年の2月16日から3月15日の間で税務署に申告する必要があります

住宅ローンの選択の違いで総支払額が数百万円も変わる場合があります。
私たちは特定の金融機関の立場にならず、完全に借り手であるお客様サイドに立ってお客様の利益を最大限に引き出し、安心してローン返済ができるようなローンをご提案することをお約束致します。

まず、あなたの家計状況と将来設計をお聞きし、現金、住宅ローン借入額など資金計画を一緒に検討します。

例えば、子どもの教育費が多い時期に住宅ローンの支払いが厳しくないかなど長期的な家計のリスクを想定し判断するのが大変重要になります。

また、金融機関が勧めるローンと私たちがお勧めするローンはまったく種類が違うことがあります。

その理由をご説明し、自己資金と借入金など、無理なく返済できる住宅ローンを組めるよう、より有利なローンを選択できるようアドバイスします。借り換えも有利であれば、アドバイスします。

チェックポイント

金利タイプ	家計のリスク許容度に合っているか。
返済期間	月々の支払額が多くなりすぎないか、老後の生活を圧迫しないか。
返済方法	元利均等返済か元金均等返済か
制約条件	フラット35Sの優遇制度や財形住宅融資の利用可否

将来にわたる家計のシミュレーションから計算して、借入額を決定してください。適切な頭金や無理のないローン借入金、月々の返済額が分かります。家計に合った住宅ローンの想定をします。

	金融機関と勤務先の提携有無や勤務先の融資制度の有無
	団体信用生命保険の加入可能性
	つなぎ融資の必要性

住宅の性能や品質、借り手の属性で優遇条件が変わることがあります。一番有利なものを探し出します。表には出ない金利があります。

	毎月変わる金利の中から適応される時期に応じて臨機応変に選んでください。
	無数にある住宅ローンの中から一番有利なローンを探します。

大きな違いが出ます。

住宅ローンはトータルコストで選びましょう。

住宅ローンは、当初の金利の低さだけでなく、手数料や諸費用も含め、将来の返済総額も計算した上で比較する必要があります。複数の金融機関をトータルコストで比較した上で、それぞれのお客様にあった住宅ローンを選びます。

金利	長期間返済する住宅ローンの金利は、わずかな差でも総返済額が大きく変わります。また、当初期間のみ低く設定されている場合など、見た目の金利の低さだけで選んでも最終的には損をすることもあるため、全期間を考えて検討するべきです。
手数料	金融機関により大きな差が出ます。金利は低くても、手数料が高いと総返済額が割高になるケースもあるため、注意が必要です。
団信保険料	団信保険料（団体信用生命保険料）は、金融機関によって、金利に含まれている場合やフラット３５のように別途自費で加入しなければならない場合があります。注意してください。

家計のことを相談して幸福な人生を送りましょう。

明るく楽しく充実した人生を送るには、将来の夢や希望を明確にしたうえでのライフプラン作りが大切です。ライフプラン実現の経済的な裏付けを考えていくのがマネープランです。マネープランのスタートは家計管理です。

現状での収入やお金の使い方、金融商品を中心とした自分の財産を確認することで、今後の家計管理や資産の運用方法が見えてきます。

「将来の家計が不安」
「資産設計をどのようにしたら良いか分からない」
「計画的にライフプランを立てて安心して生活したい」

そんな生活者の声にお答えするのが私達の仕事です。長期的な視点で改善策のアドバイスをします。

家計は私達の暮らしの基本です。現状を把握しどうしたら夢の実現、または豊かな人生を送れるかを一緒に考えます。

あなたやあなたの家族が幸福に暮らしていくために、ファイナンシャルプランニングの専門家であるFPミクスルパートナーズにご相談下さい。個々のマネープランの相談・実行のアドバイスをします。

よくあるご質問

• 教育資金の貯め方を教えてください。
• 老後の生活を豊かに暮らすためには、60歳までにいくら貯めないといけないのですか。
• 老後の資金を準備するためにはどの商品が良いでしょうか。
• 結婚資金の貯め方を教えてください。
• 遺言は書いたほうが良いのでしょうか。
• 介護状態になったときが心配です。どうしたら良いでしょうか。

ライフプランの夢を実現するためのマネープラン、そのための大きな力となるのが資産運用です。

よくある質問例

• 金融商品の選び方を教えてください。
• 固定金利の商品と変動金利の商品どちらがいいでしょうか。
• 安全で利回りの良い商品を教えてください。
• 株をやりたいのですが、どうしたらいいのかわかりません。教えてください。
• インターネット取引と窓口取引はどちらを選べばいいでしょうか。
• 株式投資をしたいのですが、あまりお金が無いので最初はどうしたらいいでしょうか。
• 外貨建て金融商品に興味があります。どんなものがいいでしょうか。
• 銀行に投資信託を勧められていますがどうでしょうか。
• リスクを減らす方法を教えてください。

• STEP 1

  お客様のご希望をお聞きします。
  ・お客様の今後のライフプラン
  ・今後の収入予定（給与・年金・事業収入他）
  ・お子様の教育進路予定
  ・住宅購入・増改築希望・計画
  ・老後資金計画（年金・医療・介護）
  ・相続・贈与希望・予定

• STEP 2

  将来の家計の収支状況を予測致します。
  私達は専用のソフトを使用し、ご家族の収支状況のキャッシュフローを作成致します。 ・これからの資産設計
  ・住宅ローンシミュレーション
  ・老後資金設計
  ・相続・贈与設計など

• STEP 3

  必要な商品などをご紹介します。
  お客様のライフプランの具体的な実現のために必要な金融商品、保険商品、住宅ローン、個人年金などの紹介を致します。 ・税金や公的年金などの手続きは税理士・社会保険労務士がサポートいたします。
  ・お客様の家族構成の変化、経済環境の変化、税制改正や年金改正など、状況の変化に対応するために、必要に応じてメンテナンスを致します。

資産運用の対象となる資金を確認してください。

まず、お金を分けてみましょう。家計資金の分類を4つに分けるよう行います。

生活資金	日常の生活費などいつでも使えるお金です。けがや病気などいざという時の為のお金でもあります。生活資金の3か月分を目安にして、利回りよりも安全性重視にて流動性や換金性の高い商品で運用しましょう。
使用予定資金	今後10年以内に使用する予定のお金です。住宅購入・教育資金などの大切なお金です。安全性、確実性を重視した商品で運用しましょう。
余裕資金	上記以外のお金です。今すぐ使い道が決まっているわけではありませんが、目標・目的をしっかりと確認した運用を心がけることでその達成も可能となるでしょう。
確定拠出年金の資金	老後の年金資金です。使用目的がはっきりと決まっている資金です。いろいろな資産運用を考えて目標をしっかり設定し商品を選択しましょう。

資産運用の手順を理解し、しっかり認識しましょう。

• STEP1運用可能な資金の確認
  運用にまわせる資金、これから積み立てる資金はどのくらいありますか。
• STEP2運用目的・期間の確認
  何のために、何年後に使うお金ですか。
• STEP3目標金額・必要利回りの確認
  目標金額はどのくらいですか、そのためには年何％の利回りが必要ですか。
• STEP4リスク許容度の確認
  受け入れられるリスクの度合いはどうですか。
• STEP5資産配分比率の決定
  株式や債券などの各資産と銘柄に何％ずつ配分すれば目標利益が得られますか。
• STEP6商品の選択
  資産を配分するにあたり具体的にどういう商品が良いですか。

リスクを十分認識し、分散手法を理解しましょう。

• 金融商品は、どの商品でも何らかのリスクがあります。 株式や債券などは、価格が変動するリスクや会社、国などが破綻するなどのリスク、外貨建て商品であれば為替ルートが変動するリスクがあります。しかし、リスクを受け入れることでそれに見合ったリターン（収益）を得る可能性もあるわけです。
• 運用に当たり一極集中は予想が的中すれば大きなリターンを得ることが出来ますが、世の中は何が起こるかわかりません。 基本的な投資の方法としては分散投資があります。
• 分散方法としては、個別銘柄を分散する方法と資産クラス別（国内株式、国内債券、外国株式、外国債券など、同じ種類の金融商品）に分散する方法があります。
• また他に地域や国、業種、規模、商品、通貨などに分散投資することもリスクを軽減しつつ収益をめざすことが出来る場合があります。
• ポートフォリオ（資産配分のことをいいます）を組みましょう。 金融資産は、安定型資産（預貯金などの短期金融資産や国内の債権）と積極型資産（国内株式、外国株式や外国債券など）にうまく組み合わせ、分けてみましょう。

運用商品の種類と特徴を把握しましょう。

• 株式

  株式会社の株券を出資しまたは、購入により取得して株主になります。企業の自社製品や割引券などがもらえる株主優待制度の利用が出来る企業もあります。株式投資の大きな魅力は売買のよる利益だと思いますが、会社の倒産や業績悪化による株価の下落といったリスクもあります。

• 債券

  国や企業などが資金調達のため発行する一種の借用証書です。国内では国が発行する個人向け国債や５年、１０年といった利付債、企業が発行する社債などがあります。また、外貨建てや外国企業などが発行する外国債券もあります。外国債券はカントリーリスク、為替リスクにも考慮する必要があります。

• 投資信託

  少額からでも投資することができ、投資家から集めたお金を運用の専門家が株式や債券などに投資をし、その利益を投資家に還元する仕組みの金融商品です。

• ETF（株価指数連動型上場投資信託）

  日経平均株価（日経225）や東証株価指数（TOPIX）に連動するように設定された投資信託です。通常の投資信託とは異なり証券取引所に上場されています。株式と同じように時価で売買することができます。

• J-REIT（不動産投資信託）

  投資家から集めた資金をオフィスビル、ホテル、ショッピングセンター、賃貸マンションなどの不動産に投資し、そこから得られる賃料や売買益を投資家に分配する仕組みの商品です。ETFと同様に証券取引所に上場しているので、時価で売買することが出来ます。

• 外貨預金

  米ドル、ユーロ、ポンド、オーストラリアドルなどの外国通貨で行う預金です。利用するときは金利ばかりに目を向けず、為替市場にも注意しましょう。

• 商品ファンド

  投資家から集めた資金を、運用の専門家が主に原油、農作物、貴金属などの商品先物に分散投資し、その利益を投資家に分配する金融商品です。

• 外国為替証拠金（保証金）取引（FX）

  取引業者に証拠金（保証金）を担保として預け入れ、外貨を売買する取引です。

現在多くの投資信託をお持ちの方はどうすればいいのかも含めて何なりとご相談下さい。

お客様の利益にならないと判断した場合は
「やってはいけません」というアドバイスになることもあります。

私たちは特定の建築業者さんの立場に立つことなく、完全にお客様側に立った不動産経営アドバイスをし、お客様の利益を最大限に引き出せる経営を目指すことをお約束します。賃貸経営は建てて終わりではなく、長期間安定的に良い人に入居してもらわないと本来の目的が達成できません。

不動産活用にあたり、私達独自の調査、賃貸需要などの市場調査を行ったうえで建築プランなどについてコンペや見積もり合わせを行い、お客様にとって最適な不動産有効活用方法を検討します。

従って、お客様の利益にならないと判断した場合は「やってはいけません」というアドバイスになることもあります。

賃貸住宅（居住用事業、併用住宅）の建築、駐車場、定期借地権の利用、等価交換、建替え、買換え、資産の組み換え

料金の目安
基本料金	55,000円～
その他	個別見積もり

業者さんから提案された事業計画が、本当に正しいかどうかを調査・分析します。

よくあるご質問

• 提案されているアパート事業が、計画書どうりに出来るのかどうかわからない。
• 家賃保証は、本当に30年間も保障してくれるのでしょうか。
• ワンルームマンションの提案を受けていますが、この場所でこの間取りで大丈夫でしょうか。
• この土地にあう活用方法はマンションの他にどんなものがあるでしょうか。

不動産経営にとって、最も有利な融資を金融機関と交渉しお手伝いします。
また、金融機関との契約内容もチェックします。

• 勧められている金融機関の条件は、良いほうでしょうか。
• 金銭消費貸借契約書の中身が良く分かりません。これで大丈夫でしょうか。

請負契約書・売買契約書・見積書など、契約に必要な書類をチェックします。

• この金額で契約しても、本当にアパート経営はやっていけるのでしょうか。
• 契約内容は私に不利になっていないでしょうか。

契約時にご希望があれば同席、立会いを致します。

• 契約書を読んでもらってもよくわからないので、同席してアドバイスをしてほしい。

完成後も不動産経営分析・投資分析を基に、より効率的な経営のアドバイスを致します。

• 空室が出始めたけれど、どのような対策をすれば良いでしょうか。
• 賃料の下落を防止するためには何をしたら良いでしょうか。
• テナントが出ていってしまいましたがどうすれば良いでしょうか。

不動産コンサルティング業務の事例

• ①所有土地の有効活用

  • 退職後の安定収入確保のための土地の有効活用
  • 市街地に所有する土地の有効活用
  • 市街化調整区域の土地の有効活用
  • 区画整理事業で換地処分を受けた土地の有効活用
  • 赤字同族会社の事務所・工場敷地の有効活用
  • 現業廃業後の安定収入確保のための土地の有効活用
  • 賃貸ビル事業の収益低下に対応した再有効活用
  • 老朽賃貸住宅の建て替え再有効活用

• ②相続対策

  • 相続対策を中心とした所有土地の有効活用
  • 相続税軽減のための資産の組み換え
  • 相続税支払いのための付加価値を付けた上での土地売却
  • 相続税納付と事業資金の確保

• ③貸家・貸地の整理

  • 底地と借地権の交換
  • 借地権者による底地買い取り後、土地の一部を隣接地所有者に売却
  • 借地権と底地を合わせて第三者に売却
  • 定額賃料・容積率に余裕のある貸家・貸地を整理して有効活用を図る

• ④複数権利者の権利調整

  • 共同ビル建設に際しての土地所有者間の権利調整
  • 複数借地権者による借地上の建物の建て替え
  • 共有通路の権利関係の整理

• ⑤競売物件の取得

  • 顧客が競売に参加し物件を取得するための各種の事前調査と助言
  • 物件取得後に派生する問題への対応策の立案・助言

• ⑥企業のリストラ

  • 社員寮、社宅の跡地の有効活用
  • 店舗等のスクラップアンドビルド
  • 工場移転の跡地の有効活用
  • M＆A（企業の合併と買収）を利用した不動産売却

• ⑦広義の街づくり

  • 市街地再開発組合に対する事業促進全般に関するコンサルティング
  • 衰退する駅前商店街の活性化や土地の再有効活用のための調査・企画立案等

• ⑧その他のアドバイス型

  • 複数不動産の活用・処分についての総合的なアドバイス
  • 第三者的立場で不動産賃貸事業全般についてのコンサルティング
  • 陳腐化した駅ビル地下商店街の活性化
  • 空室の増えた賃貸住宅の稼働率を上げる
  • 貸地に関するアドバイス
  • 不動産購入者に対するアドバイス

• ⑨その他

  • 分譲マンションの建て替え
  • 不良債権担保不動産の処分・取得・有効活用等
  • 企業の土地取得・定期借地権設定等

不動産コンサルティング業務の事例を、ご相談の主要目的の観点から分類しました。私どもはこのような広範な相談にお応えしています。